作 者丨孔海丽
编 辑丨林曦
图 源丨视觉中国
走过艰难的2022年，面临多重且严峻内外部挑战的龙湖，交出了怎样的答卷？
年报显示，2022年，龙湖集团实现营收2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比增长0.5%。
“在极为波动的周期中兑现了业绩承诺。”如龙湖集团首席财务官赵轶所言，龙湖守住了正增长的底线，这个成绩在过去一年的行业环境中，含金量不低。
履新董事局主席不足半年的陈序平，在年报中向投资者传达了“龙湖没有浪费任何一次危机”的表态。
去年一年，龙湖曾多次被抛上过舆论浪尖，也几次在阴谋论的漩涡里浮沉。
但另一方面，2022年，房地产行业确实是雨骤风狂的一年，火光微弱，流动性难题、交付难题频发，公开市场上民营房企的身影难觅。
龙湖2022年的新增土储建面为448万平方米，在机构榜单上，这样的成绩是位居行业前十的。
但与上一个周期相比，已经有了巨大差距。可供对比的数据是，2021年，龙湖新增土储建面为2355万平方米，背后折射的，是整个行业的发展模式之变。
开发业务见顶之后，长坡厚雪的经营性业务的重要性愈发显现。
2022年，龙湖的经营性业务收入实现了236亿元，同比增长25%，利润占比为27%。
值得注意的是，去年10月末，陈序平从创始人吴亚军手中接过权杖时，曾承诺过“未来五年，龙湖的经营性业务利润占比过半”。
对于经营性业务的未来，陈序平表示信心十足：“龙湖的运营业务和服务业务的增长空间还是比较大的，这两个业务也能给集团带来比较高的现金流保障，预计未来5年以内，是非常有希望达到50%以上利润占比的。”
业绩会上，陈序平透露：“我们也比较庆幸，经过这波周期，龙湖应该是仅有的‘开发+运营+服务’格局没有被稀释的头部房企。”
其一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的业务构成，在“一个龙湖”的大体系下，或将为龙湖后续的长期发展提供更大空间。
“龙湖管理层选择了一条更加辛苦的路，要在控制总负债的情况下，实现利润稳中有增，同时还要优化资产质量。”陈序平打了个比方，就类似于在体重不增加的前提下增肌，意味着需要更加自律。
他最后补充说：“虽然很难，但这条路是正确的路。越过周期的龙湖将更具韧劲，聚而向前，行且坚毅。”
守得云开
目前，龙湖集团的业务分为开发、运营、服务三大板块，后两者统称为经营性业务，也是被行业内相对关注并希望复制的模式。
近年来，房地产市场环境不断变化，房企纷纷探索新发展模式，“第二曲线”甚至“第三曲线”成了面对周期波动的额外加成。
从很早之前，龙湖就开始重视经营性业务，在房企普遍沉浸于开发业务的时候，就有注重商业业态的发展。2018年开始，系统化围绕“空间即服务”战略，展开了全面铺排。
商业投资的天街、长租公寓的冠寓、物业管理的龙湖智创生活、智慧营造的龙湖龙智造，再到产业园区运营的蓝海引擎以及养老板块的椿山万树，都是这种尝试的具体体现。
但经营性业务往往需要重投入、重运营，盈利之前甚至有数年酝酿期，需要足够的战略定力。
“坚持”并不容易，龙湖内部也曾有过质疑的声音。
对于早年间规模不大的龙湖而言，商业需要沉淀大量的资金，且实体商业在当时也受到来自电商的冲击。
时间来到2022年上半年，龙湖经营性业务收入首次突破百亿，在房企开发业务普遍受煎熬的大环境下，展现了很好的成长性和可持续性。
2022年全年，龙湖实现经营性业务收入236亿元，同比增长25%，经营性利润占比为27%，已经成为龙湖可持续发展的重要贡献源。
其中，由商业投资和长租公寓组成的运营业务，租金贡献稳定提升，同比增长14.1%，为118.8亿元；由物业管理和智慧营造组成的服务业务收入同比增长38.6%，至116.7亿元。
再看得具体一点，龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市，新增开业运营15座商场，累计开业运营商场达76座，商业整体租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%；长租公寓全年实现租金收入24.4亿元，已在全国高量级城市开业11.6万间，管理规模超过16万间，据克而瑞2022年TOP20住房租赁企业开业规模榜显示，冠寓累计开业房源规模来到了行业第二的位置。
服务业务部分，龙湖智创生活合并抵消后收入约137.5亿元，综合毛利率为34.3%，营业收入首次突破百亿元，同比增长24%，截至2022年末，龙湖智创生活在管面积为3.2亿平方米；龙湖龙智造2022年累计获取建管项目约40个，总建筑面积超700万平方米。
尤其是，在房地产开发业务毛利率普遍下滑至20%左右的当下，龙湖的运营业务毛利率高达75.6%，服务业务毛利率提升至28.9%。
一位不愿具名的地产行业分析师感慨，经营性业务并不易做，高毛利背后也意味着长周期、大投入，而且不是谁想切入就能切入的。“龙湖入局早，现在基本上已经形成了深厚的护城河。”
陈序平在业绩会上点到了一个背景知识，他说，2022年龙湖经营性业务的表现也受到客观大环境的扰动，商业部分的客流和长租公寓部分的出租率，较其他年份有一定的折让。
他认为，未来随着商业环境的恢复，龙湖经营性业务的增长空间还是比较大的。
抵御风险
过去一年，房地产行业经历了深度调整。以往负债、高杠杆、高周转的模式在潮水退去时，拖垮了不少公司。那些不盲目追求规模的公司，也被证明选对了健康发展的路。
一段广为人知的故事是，龙湖在进入房地产不久，就研究了国外许多房地产公司的死法，其中很重要的一条就是敢用“贵”的钱。房地产与资金密不可分，但过度借贷和承担过高的利息，一定会让企业“背着棉花包下水——越背越沉”，所以龙湖就此定下一个规矩：借钱，但不借“贵”的钱。
2022年，龙湖的平均借贷成本为年利率4.1%，平均贷款年限为6.67年，融资成本保持低位。
赵轶在业绩会上也强调说：“过去几年龙湖穿越周期的一个很大利器就是我们的债务结构。”
2022年，龙湖严控负债规模，将一年到期的短期债务压降到10%，1-3年及3年以上的债务比例分别43%、47%，债务以长期为主。
2022年下半年，龙湖集团提前偿还两笔2023年到期的美元债，分别是4.5亿美元、3亿美元，公司今年已无到期境外债。
债务结构得到优化的之外，龙湖集团外币债务掉期比例为98%，基本规避汇率风险，防止冲击现金流及利润。
依靠长期的财务自律，时刻保持审慎的财务管理，在2022年风雨飘摇的大环境之下，龙湖被监管机构选定为“示范房企”，5月，试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS；8月，发行规模15亿元的中期票据，是行业第一单由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保的债券；11月，发行规模20亿元的中债增全额担保债券，票面利率3.00%，成就央行“第二支箭”首单，并由六大国有商业银行共同担任主承销商；12月，首笔“内保外贷”再度花落龙湖集团，由中国银行利用境内外市场资源为龙湖提供规模7亿元的贷款融资。
今年以来，房地产行业的企稳复苏态势明朗，前期积压的住房需求密集释放，销售数据有明显改善，回款部分有效补充了房企的资金子弹。
但据21世纪经济报道记者了解，房地产行业的信用债市场尚未恢复，这部分融资途径仍在等待进一步发展。
据赵轶透露，目前国内外直接融资债券市场还没有完全恢复，龙湖将保持适度的观望，在资金计划上做多种准备。
2023年，龙湖的债务总规模会保持平稳，但将会注意优化结构，一方面加大国内银行融资，另一方面加大经营性开发贷力度，同时适度减少境外融资。
保持底色
在被问及接棒集团董事会主席之后发展战略会有哪些“变与不变”时，陈序平强调，龙湖一向坚持的底色不会变。
比如，财务稳健、生意逻辑、行活引领等等，“这些底色是让龙湖在行业最难的时候穿越周期的砝码。”陈序平说。
但是变化的部分，也会很明显。
上一轮周期中，大部分开发商都是依靠负债的增长来拉高资产，驱动公司规模的快速增加。但这个逻辑已经不再适用，变得非常凶险。
陈序平提到，2023年，龙湖会选择进一步控制负债结构，重视运营效率的提高，在控制负债总额的情况下，实现利润的稳中有增，同时还要优化资产质量。
基于此，龙湖的投资策略将会坚持“以销定支”，严守投资刻度，尽可能优中选优。
龙湖地产航道总经理张旭忠介绍，2022年，龙湖在整体公开市场拿地的平均溢价率是4%，其中有60%的土地是零溢价率拿地。总体实现了22%的毛利率和13%的净利率。
他表示，2023年，龙湖依然会要求拿地的毛利率高于20%，归属于股东的净利率不低于12%。
据了解，龙湖目前的周转效率得到了提升，拿地到开盘的时间平均缩短到了4.7个月，现金流回正周期平均缩短到了16个月。
长租公寓部分也会继续保持审慎。陈序平指出，龙湖冠寓不会盲目地参与到存在错配的市场，会聚焦于核心城市的核心地段。
聚焦战略之下，龙湖布局在高能级城市的项目已经感受到了这一轮市场的恢复。
“2023年2月，我们全口径销售额是174亿元，同比增长了86%，环比增长了61%；1-2月龙湖累计实现销售额282亿元，同比增长了41%。”张旭忠透露，但并不是所有城市都同步回暖。
在此基础上，龙湖接下来会持续采取动态回顾的方式，更加精准地研判市场，同时也会合理地处理好供销关系，重点聚焦在龙湖确定的20个主力城市和14个机会城市里面。
而关于新的销售目标，已经很少有房企还会提及，前几年竞相制定高增长销售规模的场景已经一去不复返。
龙湖方面表示，2023年会按照65%的去化率铺排节奏，“最终实现有质量的增长”。
SFC
本期编辑 刘雪莹 实习生 肖楠
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